공사 계약서 주의점 그리고 추심은

안녕하세요 미수 ZERO 이재진 팀장입니다.

​

건설사업을 운영하는 사업장의 대표님들에게

규모가 큰 공사 계약은

​

계약금 자체가 일반 집안 인테리어나 소규모

업무와는 금액이 다르기 때문에

​

너도 나도 사업에 뛰어들어 성사시키고

싶어 하는 계약인데요

​

좋은 기회를 통해 계약을 진행하고

문제가 발생하면

​

공사를 해주는 대표님의 입장에서는 손실이

이만저만이 아닙니다.

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오늘은 제게 문의를 주신 한 인테리어

대표님 사례를 보며 문제를 어떤 방식으로

해결해 나가야 되는지 알아보겠습니다.

 

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대표님께서 저희 쪽으로 문의를 하시고

문제의 전반을 살펴보았는데요

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00동 00 오피스텔 세대별 인테리어 공사件 을

계약한 채권자는 23년 12월경 건축주 측과

​

계약을 했고 실 작업은 그 이전인 11월 경부터

진행되었습니다.

​

오피스텔은 규모가 꽤나 큰 사업으로

한 업체만 엮여있는 것이 아닌 사업이었고

​

채권자는 작업 착수 전 3개월가량 현장 방문

자재 구입, 건축주 미팅 및 프로젝트 수립 등등

​

면밀히 준비하고 있었으며

계약서를 작성한 뒤 착수하려 했으나

채무자 측에서 PF를 받지 못해 착수가 지연

​

이에 채무자는 상황이 급하니 기본 작업만

해달라고 요청하였고

​

채권자 측은 사업을 진행하기로 했기에

어쩔 수 없이 선 작업만 해준 상황이었습니다.

​

계약은 20억 가량이 넘는 대규모 공사였고

​

채권자는 사업의 모든 완공을 위해

요구한 대로 기초 작업을 모두 마쳐주었습니다.

​

하지만 채무자는 기초 작업 대금에 대한

비용도 지불하지 않았으며

​

6개월가량 지급금을 지불하지 않아

인테리어 공사를 더 진행하지 못하게 되었고

채권자는 즉각 변제를 요구했습니다.

​

하지만 거래처는 자금 수급이 되지 않아

변제가 미뤄지고 있고 PF를 받기 위해서는

​

은행이 담보권 1순위가 되어야 받을 수 있다며

채권자에게 공사, 유치권 포기 약정서를 요구

​

자금 수급이 되면 계약했던 내용을 정상적으로

진행할 수 있도록 구두로 약속했습니다.

​

이 내용을 보면 계약에 문제가 너무도 많은 걸

느끼시는 분들이 있으실 겁니다.

​

공사 시작 날짜에

모든 일자가 정확하게 적히지 않은 것을

확인할 수 있는데요.

​

대표님들 모두 계약서 작성 시에

서류 내 모든 일자는 확실하게 작성하지 않으면

​

나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 불리하게

작용할 수 있으니 무조건 일자는 확실하게

적으셔야 됩니다.

위 사진에 보이듯이

상황별로 금액에 대해 지불 명시가 되어있으며

​

이 부분에 날짜가 확실히 적히지 않았기에

추후 손해배상 청구도 못하는 억울한 상황이

생길 수 있기 때문입니다.

​

즉, 너무 신뢰하면 안 된다는 얘깁니다.

당사자 간의 서류를 작성할 때에

​

어느 한쪽의 이득이 명확히 보이는 조항으로

작성하고 있다면 빠르게 파악하고 조건 변경을

하셔야 됩니다.

​

손해배상에 대한 약정 및 공사 중지에 대한 약정

등등 채권자가 열심히 준비한 기간만큼의

​

보상을 받지 못하면 이러지도 저러지도 못하고

시간만 버리는 셈이 되기 때문이죠

​

시간은 금이지만 그것을 법원은 환산해서

가치로 매겨주지 않기에

꼭 확인하시기 바랍니다.

 

이것만이 문제가 아니었는데요.

채무자 측에서 자금 출급을 위해

 

공사포기 약정서 및 유치권 포기 약정서를

요구한다면 절대 작성하면 안 됩니다.

​

하지만 대표님께서는 놓치기 싫은 계약이었고

진행하고 싶은 마음이 간절했기에

​

어쩔 수 없이 작성하게 되었고

유치권, 공사에 대해 포기 약정서가

작성되었습니다..

​

그 이후 아무런 진행도 되지 않았고

먼저 작업해 놓은 작업에 대해서 조차

변제를 하지 않아 저를 찾아오셨던 것이죠.

​

물론 밑 작업을 해준 내용에 대해서는

거래명세서 및 원인 서류 일체가 너무도

명확했기 때문에 수임에 문제가 없었지만

​

대표님 측에서는 그간 손실 본 상황과

계약 파기에 대해

손해 배상 청구를 원하고 계셨습니다.

​

저는 소송 및 집행권원 취득 등도 병행해

도와드리고 있기 때문에

서류를 받아와서 검토를 해봤는데요.

 

 

공사 포기 약정서에 귀책사유 부분은

합의에 의해 확정하기로 했고

​

그 위에는 공사를 진행할 수 없을 때

지체 없이 포기하기로 약정을 해버렸습니다.

 

 

유치권 포기각서를 들여다보면

은행 담보권 확보를 위해서 ~~~ 등등의

내용이 있는데요.

​

제대로 보신 분들은

똑같은 생각을 할 겁니다.

​

발주처 및 건축주 그리고 하도급업체

그 외 여러 하도급 업체가 존재하는 본 공사는

​

건축주가 머리를 써서 이런 식으로 계약을

일방적으로 포기하게 만들어 이윤을 취하며

​

공사는 완공까지 끌고 가려는 모습을

여지없이 볼 수 있습니다.

​

하도급 업체인 채권자들은 아마 대부분

같은 선택을 하게 되겠죠

​

소규모 업장과 더불어 큰 공사를 완성했을 때

내 사업장이 커질 생각을 한다면 저라도

어쩔 수 없이 사인을 했을 수도 있습니다.

​

이런 경우 소송을 통해 특수 손해를 청구하기도

사기죄를 성립시켜 형벌을 받게 하기도

모두 애매한 상황이 된 경우입니다.

​

결국 20억 가량의 공사는 물 건너갔고

그 밑 작업에 대한 소액에 대해 추심만 가능한

상황이 되어버린 것이죠.

​

결국 기본 작업에 대한 비용을 추심하였고

조회를 해보니 채무 법인은

역시나 상태가 좋지 않았습니다.

​

이런 이유도 채권은 골든 타임이 있기에

3개월이 지나가는 채권은 결국 마련이기에

​

되도록 빠르게 추심을 진행하는 것이

회수율을 제고할 수 있는 방법인데요

​

이에도 불구하고 저희는 100% 변제를

받아낼 수 있도록 단 1% 회수 가능성을 보고

움직여 변제를 이끌어 내었습니다.

​

법인은 해산 문제도 굉장히 중요하지만

채권 자체가 골든 타임이 있기 때문에

​

미수 채권 발생 및 우려 시 지체 없이

문의하셔서 해답을 얻어 가시기 바랍니다.

오늘은 공사 계약서 작성 시 주의점을

사례를 통해 알아보았는데요.

​

계약서는 추후 강력한 증거로 활용되며

채권자 권리를 위해 세세하고 명확하게

작성해 보관하셔야 되는 부분입니다.

​

당사자 간의 약정은 돌이킬 수 없는 약정이고

굉장히 불합리하다는 증거는 피해자 측이

​

입증을 해야 되는 부분이기에

애초에 끄나풀을 만들지 마시기 바랍니다.

​

전화문의는 010-5517-3992

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​

24시간 언제나 남겨주시면

보고 답장 드리겠습니다.

​

※ 솔직한 내용으로

채권자의 마음을 보살피겠습니다.

​

어려운 건 어렵다고 명확히 말씀드리고

무분별한 막무가내 수임받지 않을 것입니다.