전세보증금 압류 그리고 전세사기..

안녕하세요 미수채권 ZERO 이재진 팀장입니다.

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최근 몇 년 부동산 투기 과열로 인해 셀 수도 없는 수의

세입자분들이 고통받고 있습니다.

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이유는 투기 과열이 식어 부동산 시세가

하향됨에 따른 보증금 반환 때문인데요.

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세입자분들은 주거환경을 개선하기 위해 피 땀 눈물을 흘려가며

전세금이라도 마련하여 입주했는데 계약 만료 시

보증금을 못 받게 되면 하늘이 무너지는 기분입니다.

오늘은 전세 보증금을 돌려주지 않는 그리고 전세사기를 치는

이 나쁜 집주인에 대하여 어떤 식으로 대처해야 할 지 알아보겠습니다.

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우선 많은 채권자분들이 보증금을 못 받으셨을 때

기본적으로 하는 것이 압류 절차 또는 가압류 절차인데

압류와 가압류를 헷갈려 하십니다.

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판결문 등의 집행권원이 있을 때 진행하는 것이

압류 및 추심이고

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집행권원 없이 차용증, 지불각서, 세금계산서 등등의

원인 서류만 가지고 채무자 재산을 동결시키는 조치가

가압류입니다.

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자 그럼 전세금 계약만료 시에 임차인이 해야 할 행동은 무엇일까요?

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우선 임대인이 계약만료 전 또는 만료일에

전세금을 반환하지 못할 것을 주장했거나

임차인 측에서 그런 기류가 흘러가는 것이 판단되었다 라면

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전세 계약서가 정상인지 전입신고, 확정일자를 받았는가를

먼저 확인하셔야 합니다.

위와 같은 확인사항이 완료되어 있다면 대항력이 생기게 됩니다.

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대항력이란

현재 성립된 권리관계를 제 3자가 부인하는 경우

권리를 주장할 수 있게 해주는 힘

위 모든 사안이 충족 되었다면 "우선변제권"의 효력이 생기게 되는데

주의해야 할 점은 더 우선권이 있는 근저당, 세금 등의 문제가 발생합니다.

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우선변제권이란

해당 주택이 경매 or 공매되는 경우 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리

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그리고 우선변제권이 있을 때 집주인이 타 채무가 많지 않다면

임차권 등기를 하거나 계속 거주하면서

흘러가는 상황을 체크할 수 있습니다.

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이 때 해야 하는 행동은

법원에 전세금 반환 소송 신청 확정받기 입니다.

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가끔 임차인분들 중에서 내용증명 보내시는 분들 계시는데

그러지 않고

시간 소요 할 필요 없이 바로 법원에 신청하는 것이 유리합니다.

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그리고 때때로 공증 서주겠다 하는 임대인들이 있습니다.

물론 공증을 서주고 실익이 있는 경우도 있지만

연대보증을 안 세우는 공증이면 사실 큰 의미 없을 거라고

결단 드리고 싶습니다.

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공증할 때 주의하실 점은 내용 작성인데요

내용 작성 중에 임대인이 00년00월00일 까지 변제하겠다 약조하면

임차인 임대인 모두 공증에 동의한 것이고

책임 효력이 발생하기 때문에

임차인은 아무것도 못하고 그 날까지 기다려야 하기 때문에

임차인 위주의 공증이 아니라면 절대 작성하시면 안 됩니다.

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임차권 등기 명령은 사실 이 포스팅 기준 일자로

많은 임차인분들이 다 아실 것으로 생각 됩니다.

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너무나도 많은 부동산 이슈가 있었기에..

그래도 절차와 필요서류 알아보겠습니다.

1. 임대차 계약서

2. 주민등록등본

3. 부동산 등기부등본

4. 부동산 목록 및 내용증명 등

5. 임차권 등기 명령 신청서

위 서류 작성 후에

부동산 주소지 관할 지방법원에 접수하시면 됩니다.

(아무 곳이나 가시는 분 계시는데 안됩니다.)

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또 한 이 경우에는 임대인 동의 필요 없으니

혼자 가서 처리하시면 됩니다.

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이제 임차인은 전세금 반환 소송을 통해 확정판결을 받은 뒤에

임대인의 모든 것을 파악하고 부동산, 통장, 동산 등

실익이 되는 재산을 압류 및 강제집행 절차를 통해

채권 회수를 해야 하는데요.

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파악해야 하는 항목을 보면

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임대인의 타 주소지 소유 부동산 파악.

주거래 은행 압류.

제3채무자 채권 확인.

기타 연체 및 세금 체납사실 확인.

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위 항목이 필요하고 이 내용들은 임차인(채권자)들이

하루아침에 알 수 있는 내용들이 아닙니다.

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재산 명시, 재산조회를 통해 확인은 가능하지만

통상적으로 1~3달 이상이 소요되기 마련입니다.

저희 고려신용정보에서는 추심 절차를 통해

신용점수, 대출, 연체 이력, 직장, 사업장,

추정소득, 거주지, 부동산, 사해행위, 재산 정보

등등 임대인(채무자)에 관한 재무에 모든 내용을 분석하고 조사 할 수 있기 때문에

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현재 하루 빨리 어떠한 진행 절차라도 밟아야 하는

전세보증금에 대해서는 전문가의 손길을 빌리기는 게

회수율을 올릴 수 있는 방법이라고 말씀드리겠습니다.

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또 한 지속적으로 채무자와의 통화, 독촉장 지속 발송 직장, 거주지 방문 등

채무자가 실질적으로 느끼는 압박감을 통해

회수율을 높이고 있습니다.

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실익이 있는 법적 조치 경우에도 제휴 법무사를 통해 진행하기에

시간적 소요도 빠르게 줄여나가실 수 있겠습니다.

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전세사기

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마지막으로 전세사기에 대하여 말씀드리겠습니다.

전세사기는 보통 다양한 방법으로 계획하고 구상하여 들어오는데요

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최근 제게 상담을 주신 분께서 너무나도 안타까운 상황이 발생하였고

상담하면서도 화가 끓어 올랐는데요.

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이번 사례는 이와 같습니다.

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임차인과 임대인의 전세 계약이 있었고

전세 계약을 하자마자 임대인이 매매를 통하여 부동산을 넘겼습니다.

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이를 계약이 끝난 후 알게 된 임차인은 임대인에게 독촉 및 변제를 청구 하였으나

번호를 삭제 또는 차단 하였는지 이내 연락 두절.

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등기부 등본 발급 결과 현 주소지의 부동산도

임대인의 배우자 명의로 매매되어 있었습니다.

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이런 경우 첫 계약 당시 매매를 한 임대인이 매수인과

통정 허위를 통하여 계약을 하였는지 또는

사해행위로써 걸고 넘어질 수 있는 부분이 있는지

등등을 조사하여야 하는데

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사실상 잠복을 통하여

매도인 매수인의 관계 파악 및 등본을 통한 가족관계 파악 등을

일반인이 하기에는 너무도 열악합니다.

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그리고 현 주소지의 부동산이

임대인 명의에서 배우자 명의로 매매가 되었다면

사해행위 제척기간

(법률행위 있은 날로부터 5년 사해행위를 안 날로 부터1년)

전에 잡아내야 합니다.

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진짜 마음이 너무 아프고 화가 나지만

임차인들 사실상 이런 계획 전세사기는

변제받기가 어렵습니다.

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악성채권들 무수히 많이 있지만 이런 채권은

수임을 하셔도 쉽게 끝날 문제가 아닌데요.

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하지만 이 경우에도 민사판결을 받은 상태에서

추심 진행 시 저희 측 추심 과정에서

형사고소도 병행하여 진행을 하는 경우가 더러 있습니다.

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임차인들이 피폐해져 괴롭힐 수 없는 부분을

저희가 끝까지 따라가서 괴롭혀 받아내는 사례도 있고요.

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할 수 있는 방법을 모두 동원하여 도움을 드릴 테니

내가 전세보증금을 받아내지 못하고 있거나

전세사기를 당한 것 같은 경우에는

하루빨리 상담하셔서 도움 받아가시기를 바랍니다.

세상은 넓고 다양한 사람들이 있습니다.

물론 그중에 선한 영향력을 가진 사람도 많지만

너무나도 악한 사람들도 무수히 많습니다.

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인간의 욕심이 끝이 없듯 악랄한 마음을 가진 인간은

끝없이 타락하기 마련입니다.

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억울한 피해자가 보호받아야 하는 세상이지만

이 세상은 그렇기에 또한 너무 각박하고 복잡합니다.

이 글을 찾아들어오셨다면 읽고 계신 여러분

얼마나 힘들 상황일지 가늠도 안가지만

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조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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ㄱ이재진 팀장님의 오픈프로필

 

※ 솔직한 상담으로 채권자의 마음을 보살피겠습니다.

어려운 건 어렵다고 명확히 말씀드리고 무분별한 막무가내 수임 받지 않을 것입니다.