안녕하세요 미수 ZERO 이재진 팀장입니다.
채권 관계가 발생한 뒤 채권 가액이 높은 경우
채무자에게 소유 부동산이 있다면 보통 손쉽게
채권을 회수할 수 있을 거라고 생각하시는데요
제가 앞선 포스팅들에서 다뤄왔던 내용처럼
권리관계에 따라 내 채권액이 다 충당이 될지
안될지 정해집니다.
그리고 기간 자체도 사실 짧은 기간이
소요되는 것이 아니기 때문에 빠르게 회수를
해야 되는 채권자는 상당히 스트레스받는
상황이 야기되곤 하죠
유찰이라도 한번 되면 시간은 더욱 오래 끌게
되며 이런 과정에서 포기를 하시는 분들도
계시는데
오늘은 부동산 압류에 대해 중요한 점이 어떤 것이
있는지 알아보겠습니다.
우선 부동산 경매는 채권자의 신청에
따라 강제로 매각하는 제도이며
집행권원에 의한 강제경매
담보권 실행을 위한 임의경매
두 가지 유형이 존재합니다.
강제경매 : 집행권원을 가지고 있는 채권자가
집행권원에 표시된 이행청구권의 실현을
위해 채무자 소유의 부동산을 압류한 뒤 매각시켜
매각 대금에서 금전채권의 만족을 얻는 행위.
임의경매 : 담보물권, 담보가등기, 전세권 등이
가지고 있는 경매권에 의해 실행되는 경매.
절차는 이렇게 진행됩니다.
1) 경매신청 및 경매 결정 등기 촉탁
- 7일 이내
2) 배당요구 종기 결정 공고
3) 법원의 매각 준비
- 현황 조치
- 감정평가
- 매각 명세서 작성
4) 매각 및 결정기일 공고
- 감정평가서 등의 비치 매각기일 7일 전까지
① 물건 자료 열람 ② 등기부 확인 ③ 물건 현장조사
5) 매각 실시 (보증금 납부)
6) 매각 허가 불허가 결정
- 항고 제기
7) 대금 납부 (소유권 취득)
8) 배당 및 소유권 이전등기
9) 인도명령
10) 명도소송
위 절차를 통해 진행되는데 법원 정보를
보게 되면 이렇게 볼 수 있습니다.
제가 글로 풀어준 내용에도 더 복잡한
절차가 추가될 수 있는데 사진으로 보면
너무 간단해 보이는데요
경매 과정 중에는 유찰이 되거나 낙찰 후 미납
등 변수가 많이 존재하기 때문에 시간이 얼마나
걸리게 될지 가늠하기 힘들게 됩니다.
비용은 감정평가 비용 광고 비용
등등 비용도 많이 발생하게 되고
기간은 통상 10 ~ 12개월 이상 걸리게 되는데
일사천리로 진행될 때 걸리는 기간입니다.
또 한 실제 낙찰이 되더라도 내가 생각한
시가와 현저히 다른 금액으로 낙찰될 때가
많습니다.
위 내용만 읽어봐도 결코
쉽지는 않다는 것을 느끼실 겁니다.
절차를 진행할 때 각종 권리가
어떻게 설정되어 있는지부터 강제경매를
실행하였을 때
내가 얻을 수 있는 실익이 어떨지
빠짐없이 체크를 해봐야 하겠죠
1) 권리는 어떻게 형성되어 있는가?
권리관계를 파악할 때 저당권자는 누군지
그 외 권리들은 어떻게 형성되어 있는지
지역 시세, 세입자 유무, 권리 침해 유무
등 모든 것을 파악하여야
올바른 절차를 통해
채권을 회수할 수 있습니다.
2) 부동산을 소유하고 있다면 다른 재산은?
사실 채무자가 부동산을 소유하고 있다면
꼭 강제 경매를 진행해야만
채권을 회수하는 것은 아니에요
다른 재산을 얼마나 소유하고 있는지
경매를 진행하기 전에 파악하는 것도
채권 추심 측면에서 바라보면
중요한 요소로 자리 잡고 있습니다.
굳이 복잡한 절차를 거치지 않고도
재산이 있는 사람이라면
회수가 수월할 것이고
채무자 입장에서도 가액이 비싼
부동산을 버리는 것보다
유동화가 쉬운 재산을 통해
채무 변제를 하는 것이 좋겠죠?
단순하게 채권자가 알고 있는
정보로 채권을 회수하는 일은
상당히 어렵습니다.
무턱대고 집행을 하자니 비용도 비용이고
이걸 진행하자니 실익이 있을지
잘 모르겠고..
또 어떤 재산이 있는지 확인도 잘
못하겠고 어렵죠
이렇게 어려운 상황에서
저와 같은 채권 회수만을 목적으로 존재하는
채권 추심 및 관리사와 함께 하시는 것이
채권자 입장에서는 득이 되는데요
상대의 재산을 파악하기 위해서는
정보력이 뒷받침되어야 되고
그 정보력은 제가 업무를 보고 있는
고려가 단연 1위로 자리 잡고 있죠
부동산뿐만 아닌 은행 및 각종
경공매 정보 입찰 정보
사업자라면 주 거래처 주 판매처
법인의 등기 현황 및 자산 현황 등
모든 정보를 취합하여 어떤 측면으로
파고들어야 채권을 회수할 수 있을지
세세한 계획을 짜고 추심에 들어가게
됩니다.
이렇게 채무자에 대해 세부적으로 살펴보면
의도적 명의 이전 또는 재산 은닉 등의
사해행위를 잡아내는 경우도 많으며
1년 2년 걸려 실익이 없는 경매를 기다리는
시간보다 효율적으로 회수를 할 수 있습니다.
채권자는 혼자서 경매와 통장 압류
독촉, 방문, 우편 통지 등 모든 업무를 동시에
진행하기가 어렵죠
저와 함께 하시면 확률이 있는 모든 방면에서
채무자를 압박하고 고통스럽게 만들어
채권자의 소중한 권리를 되찾을 수 있도록
도와드립니다 ^^
채권자와 대화를 하다 보면
특히 나이대가 지긋하신 분들은
상대방 사업체에 건물이 있고
집이 있고 부동산이 있고
그러니까 그냥 경매 넘기면 돼요~
하시는 분들이 많습니다.
이런 분들 거의 대다수가
넘겨짚기 식으로 알고 있는 정보
또는 정확히 분석되지 않은 내용들
타이밍을 모르고 돈만 버리는 분들
입니다.
실제 전문적으로 해보지 않았다면
여간 쉽지 않다는 걸 아는데
이렇게 쉽게 얘기할 수가 없어요
이렇게 얘기하시는 분들은
나중에 꼭 연락을 주시는데요
"다 해봤는데 안되더라 이제 좀 도와줘라"
그럼 저는 답변합니다
솔직하게 말씀드리면 도와드릴 수 있는
부분이 없습니다.
이미 채권자가 마구잡이로 칼질을
해놓은 채권에 대해서는
단기간에 회수하는 것은 0%이며
장기간에 걸쳐 회수하는 확률도 3%
남짓인데요
내 채권에 대해 쉽게 생각하고
내 판단이 맞다고 생각하여 대충 하는
태도로 추심을 한다면 자선 사업가가 되는
지름길입니다.
능력 있는 회사 그리고 열정과 능력 있는
채권 관리사와 함께 첫 단추부터
올바르게 끼워 나가야 깨끗한 채권을
만들어 나갈 수 있습니다
채권의 발생부터 미수 발생 그리고
회수까지
어떤 부분에서든지 편하게 연락 주시면
성실하게 답변드리겠습니다
오늘은 부동산 압류 절차 무엇이
중요한지에 대해 알아봤는데요
진행을 해야 될 때를 알아야 되고
분석을 어떻게 해야 될지 알아야 되며
내 채권을 회수하는 측면에서
사건을 바라봐야 실익을 챙길 수 있습니다.
전화문의는 010-5517-3992
카카오톡 문의 친구 추가 - jcredit - 검색
24시간 언제나 남겨주시면
보고 답장 드리겠습니다.
※ 솔직한 내용으로
채권자의 마음을 보살피겠습니다.
어려운 건 어렵다고 명확히 말씀드리고
무분별한 막무가내 수임 받지 않을 것입니다.
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