서울 중계본동 백사마을 재개발 – 2025년 이후 부동산 전망 분석

서울 중계본동 백사마을 재개발 – 2025년 이후 부동산 전망 분석

1. 서울 마지막 달동네, 백사마을의 변신

서울 노원구 중계동 백사마을은 오랜 시간 서울에서 마지막 남은 달동네로 불려왔다. 1967년 개발제한구역(그린벨트) 지정 이후 거주민들이 이주할 기회를 얻지 못한 채 생활했으며, 이후 서울 도심에서 밀려난 서민들이 정착하면서 마을이 형성되었다.

2008년 그린벨트 해제 후 본격적인 재개발 논의가 시작되었지만, 2010년대 들어 박원순 시장 당시 보존형 개발 논의로 인해 사업이 지연되었다. 그러나 주민들의 반발과 재협의를 거쳐 2019년 서울시 도시계획위원회 심의를 통과, 2025년부터 본격적인 철거 및 착공을 진행할 예정이다.

현재 진행 상황:
📌 2025년 3월 – 관리처분계획 인가 확정
📌 2025년 하반기 – 철거 및 착공
📌 2029년 – 입주 예정

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2. 중계본동 백사마을 재개발 개요

✅ 정비구역 면적: 186,965㎡ (약 56,557평)
✅ 대지면적: 102,262㎡ (약 36,379평)
✅ 건폐율: 27.09%
✅ 용적률: 196.45%
✅ 총세대수: 2,437세대
✅ 일반분양 세대수: 673세대
✅ 임대주택 비율: 19.86% (총 484세대)
✅ 사업 시행자: SH공사
✅ 시공사: GS건설 (네이처시티 자이 브랜드 예정)
✅ 입주 예정 시기: 2029년

백사마을 재개발은 서울 도심 내 보기 드문 신축 대단지 공급 프로젝트다. 특히 일반분양 물량이 673세대로 많아 실수요자와 투자자의 관심이 높다.

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3. 중계본동 백사마을, 입지 및 생활 인프라

백사마을은 역세권 단지는 아니지만, 서울 동북부 최대 개발 호재 지역으로 평가된다.

📌 교통 인프라

• 동북선 경전철(2026년 개통 예정): 왕십리~상계를 연결, GTX-C 창동역 환승 가능
• 4호선 연장(별내선, 2022년 개통): 강남 접근성 향상
• GTX-C 노선(2028년 개통 예정): 창동역~삼성역 이동시간 단축

📌 교육 및 학군

• 서울 3대 학군인 중계동 학원가 인접
• 중계초, 중계중, 중계고 등 명문학교 밀집

📌 생활 인프라

• 롯데마트, 홈플러스, 2001아울렛
• 을지병원, 상계백병원 등 의료시설
• 창동 아레나 공연장(2024년 개장) 등 문화시설

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4. 중계본동 재개발 예상 분양가 및 시세 전망

📌 조합원 평균 분양가

• 전용 59㎡: 약 4억 8,645만 원 (3.3㎡당 약 2,090만 원)
• 전용 84㎡: 약 6억 5,052만 원 (3.3㎡당 약 2,006만 원)

📌 일반 분양가 (추정)

• 전용 59㎡: 약 5억 7,700만 원 (3.3㎡당 약 2,480만 원)
• 전용 84㎡: 약 7억 5,800만 원 (3.3㎡당 약 2,340만 원)

📌 인근 신축 아파트 시세 비교

• 포레나 노원 (2020년 입주): 2023년 기준 분양가 대비 202~267% 상승
• 노원 센트럴 푸르지오 (2020년 입주): 분양가 대비 201~202% 상승
• 노원 롯데캐슬 시그니처 (2023년 입주): 분양가 대비 184~204% 상승

현재 주변 신축 아파트 시세와 비교했을 때, 백사마을 재개발 단지도 입주 시점에 높은 시세 상승이 기대된다.

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5. 백사마을 재개발 투자 가치 분석

📌 서울 내 신축 대단지 희소성
📌 GTX-C·동북선 등 교통 호재
📌 일반 분양 물량 多, 청약 기회 증가
📌 인근 시세 대비 가격 경쟁력 확보 가능

하지만 주의할 점도 있다.
🚨 금리 인상 및 대출 규제 영향
🚨 분양가상한제 적용 가능성
🚨 부동산 경기 변동성

부동산 시장이 불안정한 만큼, 단기 차익보다는 장기적인 투자 관점이 필요하다.

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최종 정리

📌 서울 마지막 달동네가 2029년 신축 대단지로 변신
📌 동북선·GTX 등 교통 호재로 인한 가치 상승 예상
📌 일반분양 673세대, 실거주 및 투자 기회 多
📌 2025년 관리처분 인가 후, 2025년 하반기 철거 및 착공 예정
📌 분양가 3.3㎡당 2,000~2,500만 원, 인근 신축 대비 상승 여력 있음